聊城市城区2013年度地价状况分析报告

　　经过对聊城市地价动态监测数据的更新以及平均地价和地价指数的测算，同时结合聊城市一年来的房地产市场情况、社会经济发展状况，我们对聊城市2013年地价变化情况及未来趋势做出如下分析与判断：

一、聊城市地价水平及变化趋势

1、整体地价水平与整体变化趋势
　　2013年，聊城市市城区总体地价水平呈上扬态势，与去年相比，综合地价增长率逐季递增。综合地价为881元/平方米，比去年增长6.40%，同期比值比2012年上升3.41个百分点。
　　从用途上看，2013年聊城市商业用地平均地价为1418元/平方米，比去年增长了89元/平方米，增长率为6.70%；居住用地平均地价1272元/平方米，比去年增长了90元/平方米，增长率为7.61%；工业用地平均地价313元/平方米，比去年增长了5元/平方米，增长率为 1.62%。
2、不同区域的地价水平及其变化趋势
　　从不同区域地价水平来看，城市中心城区地价明显高于城市外围地价，重要地段地价明显高于一般地段地价，城市规划的重点发展区域地价增长较快。
　　从各区域地价增幅来看，商业三级增幅高于商业一级、二级地价增幅，特别是商业三级全年地价增幅达11.06%，商业二、三级地价增幅在5.69%、5.53%。住宅三级增幅高于住宅一、二级地价增幅，住宅三级全年地价增幅达26.16%，住宅二、三级地价增幅在2.0%、2.21%。这是因为市中心区基础设施齐全，生活服务设施完善，是发展成熟的区域，短时间内有重大变化的可能性较小；另外，市中心区地价已相对较高，上升空间有限，从而使这一区域的地价相对稳定。近期各项基础设施及生活服务设施变化较大的是开发区、东南片区、南部新区，随着道路及各项基础设施的不断成熟中，多个高标准住宅小区相继建成，大型超市、商业店铺、学校、医院等服务设施逐渐形成规模化，基本形成了区域商服中心，导致商业、住宅三级地所在区域房价的提高，从而带动了地价的上涨，特别是将人流引入开发区市政府规划的实施，带动了市区东半部地价的增长。市区的东部、北部、南部是工业生产区，工业地价一直相对平稳。聊城市地价的稳步小幅上升表明聊城市土地市场日渐成熟，地价增长也逐步发展为理性增长。
二、城市地价与房价对比分析
1、地价与房价比值分析
　　根据市住建委提供的商品房供需调查资料，2013年1-11月份全市商品房预售均价为4094元/平方米，其中住宅预售均价3964元/平方米。按照聊城市城区基准地价的平均容积率来看，地价占房价的比例约为32.08%，与上年聊城市城区地价占房价比基本持平。
2、地价变化率与房价变化率比较
　　地价随房价变化而变化，据中国房地产百城价格指数报告显示，2013年11月，全市新建住宅价格为5215元/平方米，去年为4214元/平方米，同比上涨23.75%。2013年住宅地价为1272元/平方米，去年为1182元/平方米，同比上涨7.61%。从总体上来看，2013年聊城市地价水平及变化趋势低于房地产市场房价的涨幅，符合地价随房价的变化而变化的规律。
三、城市地价与土地市场协调状况
　　2013年1-11月份，聊城市实际土地供应面积为6517604平方米，与2012年实际供应2900405平方米相比，增加了3617199平方米，变化率为124.71%。其中商业用地供应面积为871436平方米，比上年增加673719平方米，变化率为340.75%；居住用地供应面积986605平方米，比上年增加518647平方米，变化率为 110.83%；工业用地供应1887299平方米，比上年减少61631平方米，变化率-3.16%；其他用途土地供应2772264平方米，比上年增加2486464平方米，变化率为870.00%。就出让方式来看，招拍挂出让土地3638943平方米，占2013年度出让土地总面积的55.83%；划拨供地2703418平方米，占供应土地面积的41.48%。从出让土地的来源看，存量土地供应面积900997平方米，占供地面积的13.82%；增量土地供应面积5616607平方米，占土地供应面积的86.18%。
　　2013年度聊城市土地出让主要还是招拍挂出让为主，招拍挂出让土地供应占总供应土地面积的55.83%。存量土地多为市区内发展成熟区域土地，开发程度高，配套条件好，区位优势明显，这样的土地大量进入市场，无形中拉高了出让土地的总平均地价水平。实际供应土地面积及出让土地总面积较上年大幅增加，且多以招拍挂形式出让，划拨方式供地较上年供地面积大幅增加了2525131平方米，主要是因城市东部开发区、南部新区与之配套基础设施的建设所需。
四、城市地价与房屋市场协调状况
　　2013年1-11月份，聊城市实际房屋预售面积为3385766.61平方米，比上年实际供应1431454平方米增加了1954312.61平方米。而同期聊城市城区综合地价水平为881元/平方米，同比增长6.40%；商业用地平均地价为1418元/平方米，同比增长6.70%；居住用地平均地价1272元/平方米，同比增长7.61%，但与上年同比地价增长幅度有所上升。
　　出现这种局面的发生，是因为2013年聊城市政府报告中指出，要努力促进房地产业健康快速发展，坚持市场配置与政府保障相结合，加快推进新型城镇化、城建重点项目、交通基础设施建设、公共文化设施建设，提高宜居水平。聊城市突出抓交通干线沿线城郊隆起带建设，进一步膨胀城市规模。将东阿、茌平积极与中心城市进行对接，共同努力构建 “大三角”地带，主动承接济南辐射，增强聊城在省会城市群经济圈中的影响力和竞争力。
　　市委十二届四次全体（扩大）会议上市委部署的“东融西借  跨越赶超”的思想目标，以及国家将聊城纳入中原经济区规划；省委、省政府明确提出加快建设省会城市群经济圈、打造山东西部新的经济隆起带等各种因素使聊城市增加了土地的供应、房价、地价的合理上涨的趋势。
五、城市地价与社会经济环境协调状况
1、地价变化率与国内生产总值增长率比较
　　2013年，聊城市经济持续快速健康发展，国民生产总值预计达到2386.5亿元,按可比价格计算,预计增长11.0%；同期综合地价水平增长6.40%，国民生产总值增幅远高于综合地价水平增幅。说明在经济发展呈现良好态势的情况下，地价水平没有出现巨大波动，地价变化与宏观经济发展形势相一致。
2、地价变化率与固定资产投资增长率对比
　　2013年，全市社会固定资产投资预计达到1524.6亿元，预计比上年增长21.0%，同期综合地价水平增长率为6.70%。固定资产投资增长率远大于地价增长率。在当前阶段，强劲的投资需求仍然是拉动地价增长的动力。
3、地价变化率与城市房地产投资增长率对比
　　2013年，聊城市房地产开发完成投资预计120亿元，同比增长41.18%，地价增幅与房地产开发增幅不一致，说明地价增长主要受房地产开发投资增长的直接影响小，对土地的需求是对房地产开发需求的引致需求。
六、背景情况与未来趋势分析
　　在即将过去的一年里, 随着全市“东扩,南展,北延”的发展背景下,全市成“四区”格局,全市房地产迎来新的发展机遇,房地产格局在不断发生着变化,众多房地产项目的业态由单一化向多元化发展的趋势,高端物业,商业地产,养老地产,城市综合体等争相落户水城，水城地产市场异彩纷呈。同时,聊城本土房企和国内知名房企的入驻形成良性竞争态势,购房者更加理性的置业。
　　结合聊城实际情况，未来的一年内,房地产总体走势将呈现基本平稳,增速放缓及差别缩小等三个特点。一是聊城是发展旅游休闲的城市,对于住宅规划和建设方面,发展旅游度假地产是一个方向；二是随着现今聊城棚户区改建项目的推进,地块出让频繁,拆迁面积大,供应量增大,供求关系也在发生变化,房源多了进而对房产价格产生影响；三是随着房地产市场的发展,开发面积越来越大,楼层越来越高,逐步向供大于求的方向发展。目前,聊城房产市场的供求基本平衡,但明年的情况很可能会向供大于求的方向发展。但是聊城市区西有水城、东有水镇的南有江北水城旅游度假区的格局,增强了周围所属县（市、区）、乡镇的居民进城定居的意愿。四是随着城区棚户区改造工程和拉大城市框架的一系列影响下,地块公开出让升温,未来一段时间内,将呈现多地块竞相破土的胜景。供应量的增加也在影响着供求关系的变化,房源的增量对于市民普遍关心的房价问题将会产生一定影响,土地出让价影响着水城地产的价格走向。五是在大招商环境的影响下,当地就业人员增加,也促进了房产市场的升温。尽管土地出让频繁,对房价存在一定影响,但影响房价因素众多,结合全市的发展现状,未来水城房价的走向将趋于平缓,但不会有较大波动。
　　(注：报告中涉及的聊城有关分析数据以2013年12月份前统计局、住建委、国土局提供的数据和有关媒体公布的为基础，有部分数据是1-11月份数据或者是预计数，具体数据需要年后3月底才能公布。)

聊城市国土资产评估中心
二�一三年十二月三十日